武汉楼市这场产品战中,主城区还是败了!

来源: | 浏览量:80 次 | 发布时间:2019-08-14 01:22


最近谈得比较多的就是一个去化的问题,楼市下行,告别了卖房如同卖白菜的时代,武汉有些区域的去化率先跌下神坛。而亿房网刚刚公布的11月武汉楼市数据,首周开盘去化,17个项目中,日光8盘,且大多为远城区高性价比楼盘。结合近两个月的开盘去化来看,武汉主城区去化远不如远城区。


2018年11月第1周武汉楼市开盘去化情况(来源:亿房网研究中心)

放在十年前,哪怕在主城区造个垃圾盘,也能卖得风生水起,毕竟地段优势摆在那,远城区却都是产品落后、价格看起来便宜的“僵尸库存”。如今,楼市下行,主城区产品去化却反而不及远城区?

按正常的逻辑,楼市下行,购房人不应该是回归主城区,放弃远城区吗?那么,当前是武汉购房人群在发生变化?还是武汉远城区的产品在发生变化?

放在过去,我们在主城区买房时,总会有百般挑剔,户型好不好?地段优不优?有没有地铁和学区。。。。。。。而到了远城区买房,就常常把这一切都抛诸脑后,只看价格够不够低。因为远城区要么产品面都比较落后、布局的品牌房企更是寥寥无几,要么就是高端别墅产品,购买力受限。


但是,现在大家的这种印象开始要变一变了。当前,随着大牌地产商们的汹涌而至,武汉远城区和主城区之间的“产品时差”,已经被逐渐淹没了。在如今拼产品的时代,假如只有价格低这个优势,这个板块也会逐渐失去话语权。


户型设计在不在线?


是不是大牌地产商开发?


本地人愿不愿意来住?


这个似乎成为当前在远城区购房的三把尺子。

产品时差变化代表区域:阳逻新城

拿阳逻新城来说,几年前,布局该板块的房企只有几家不知名的本土房企,产品面更是单一。如今,再去阳逻新城看看,不仅有华发、绿城、金茂、中建、宝业等这些龙头房企,更有像湖北铁投、福星惠誉这些本地土著。


再看这个板块的楼盘户型设计,当前阳逻新城有些楼盘户型跟主城区保持了同一基准线,这一类产品在当地算是第一梯队的产品。比如说华发金茂逸墅。


这是华发金茂逸墅96方的户型,做到了三房两厅户型,而且两房、客厅都朝南,卫生间甚至还做到了干湿二分离的格局。这是目前武汉主城区,比较主流的96方户型样板,华发金茂差不多是原样把它搬到了阳逻新城。


值得注意的是,两梯四户,公摊仅18%,套内使用面积可达到90㎡,相当于在主城区买个120平左右套内使用面积了,这种公摊在主城区相当于奢侈。


在更小的面积内做出更好的功能布局,并且还要精装修,如今这种精致户型你在远城区也可以看到了。


像这种大牌房企+主流户型的“双打组合”,产品层面已经过关了。其次项目配套有喜来登酒店、周边有万达等高端配套,已完全告别以往远效盘以住宅先行的操盘形式。而这类高端科技住宅,毫无疑问,是适配于当地主流人群的。因为只有当地人喜欢,他们才会来住,居住的氛围才能形成。


事隔经年之后,我们即便要转手置换,这样的房子也会为我们提供更好的支撑力。


产品时差变化代表区域:蔡甸

再看蔡甸板块,几年前,是很难在蔡甸看到品牌房企的身影,现在蔡甸有世茂、金地、中海、越秀开发的综合项目;有泰禾、碧桂园打造的别墅产品。比如越秀翰悦府。


这是越秀翰悦府113平米的洋房户型,三房两厅两卫,餐客厅一体化让采光面更大化。而且主卧套间之外,次卫也同样做到了干湿二分离。其实干湿分离是很容易实现的,但是现在做二分离设计的,在武汉主城区都属于比较难得的。


其次项目距离地铁4号线新福路站直线仅约800米,周边1.5公里范围内,汇聚了蔡甸人民医院,蔡甸幼儿园、蔡甸江滩公园等配套。完完全全处于第一居所的射程内,告别以往远郊盘的尴尬处境。


盘算起来,越秀进军武汉算是很早的,打造越秀星汇云锦、越秀星悦峯等几个主城区高端楼盘都算是可圈可点的。如今,越秀将这样的产品成功复制到了蔡甸。

产品时差变化代表区域:江夏


除此之外,江夏也是当前产品时差变化较为明显的区域。当前的江夏已经云集了碧桂园、雅居乐、华润、招商等一线品牌房企。开发的产品有琨瑜之星、雅居乐花园等低密度舒适产品。比如说琨瑜之星的洋房产品,其居住的舒适性已经远大于主城区的一些项目了。


这是琨瑜之星96平米的洋房户型,三房两厅两卫。为了顾及更多人的需求,琨瑜之星也同时开发了少量约89方三房两厅的户型。容积率只有1.5,这个标准的容积率,在武汉主城区来说,已经近乎奢侈了。

主城区开发受限 远城区更易打造好产品

当前武汉远城区买房非常热,一方面是承接了大量主城区溢出的购买力;另一方面也是跟主城区产品时差在逐渐缩小的缘故。


如今在武汉远城区,你可以看到品牌房企的科技住宅、公摊小、低密度产品。相反,房企们想在主城区看起来绝版的地段上造个好房子,对不起,客观因素决定,挺难的。


一方面是地价原因,开发成本太高,房企没有太多利润的情况下,是很难做出好的产品;另一方面是地块因素决定了,当前主城区地块开发要求过高,产品力也会受到限制。


而作为房企来说,企业发展,核心还是投资驱动,会拿地、拿对地、多拿地才是房地产做大的关键。品牌房企,在主城区地块稀缺,且开发成本日益增高的今天,已经将目光慢慢转向远城区。而布局远城区,除了自身品牌影响力之外,产品品质也是房企深耕远城区战略手段之一。


因此,无论远城区亮出的底牌多么迷人,其主要还是取决于房企的产品力。过去行情好,认真做产品,没什么用处,甚至还会被嘲笑;现在行情下行,认真做产品,才能真正被欣赏。而远城区得益于地块的开发优势,不仅有品牌房企的入驻、且由于地块规模普遍较大,且完整,产品力不会受到限制,更容易打造出好的产品。


在当前武汉远城区与主城区的产品时差逐渐拉小情况下,购房者在远城区或许更容易淘到品牌房企的良心产品。    


你认为目前武汉楼市的产品力OK吗?你有何看法或吐槽?

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